女性専用のシェアハウスを投資家に提供してきたスマートデイズの「かぼちゃの馬車」が、サブリース契約の家賃支払いを停止したと言うことで、オーナーの混乱が続いています。被害者の会も出来ており、融資を推進した銀行も含めて、今後社会問題化していく可能性が出てきました。

不動産を販売した会社のずさんな運営管理や銀行の審査プロセスの甘さが指摘されていますが、ここでは間違えてはいけないのは、すべてのシェアハウスやサブリース契約が悪いわけではないということです。

実際、この会社が販売した物件の中でも、空室がほとんどない優良物件も存在すると聞いています。単身で上京してきたような人に、リーズナブルな価格で利便性の高い場所に賃貸物件を提供し、周囲の人とコミュニケーションできる施設を提供する。そんなシェアハウスのコンセプト自体は間違っていないのです。

また、サブリース契約もオーナーが家賃変動のリスクを肩代わりしてもらう代わりに家賃の中から一定のフィーを支払うというのが本来の姿であり、保証している家賃がリーズナブルな水準であれば、双方にとってメリットのある契約です。

今回の問題の本質は、シェアハウスの賃貸ニーズのない場所に、大量の物件を無理矢理供給し、法外な賃料で貸し出そうとしたことにあります。ニーズが無く、家賃が高ければ、借り手は見つかりません。その結果、入居率は40％前後に低迷していたと推定されており、これではビジネスとして成り立つはずありません。

賃貸管理の赤字を不動産販売の利益で補填していたようですが、自転車操業は不動産販売が止まってしまえば、継続不可能になります。

また、仮想通貨業界でもトラブルが発生しています。1月下旬に大手仮想通貨取引所運営会社のコインチェック社が外部からハッキングされ、580億円相当の仮想通貨ネムを不正に引き出されるという事件が発生しました。その後、コインチェック社の口座からの出金が凍結され、投資家の資金が動かせない状態になっています。

仮想通貨は保管に関してリスク管理をしっかり行う必要があり、今回の件は取引所がそのリスク管理を充分行っていなかったことが原因です。仮想通貨自体に問題があるのではなく、仮想通貨のリスクを理解していない、あるいは理解していたにも関わらずきちんとした対策を講じていなかった取引所運営会社に問題があるのです。

仮想通貨の資産管理は他の金融商品以上に自己責任が求められます。ネットから遮断された環境で仮想通貨を保管することで、ハッキングのリスクを避けることができるようになります。ただし、そのためには自分自身で知識を持って、手間とコストをかける必要が出てきます。

不動産でも金融資産でも、新しい投資対象が出てくると、その黎明期には取引会社が乱立し、その中には管理運営がずさんな取引してはいけない会社も紛れ込んでいます。

残念ながらその見極めは簡単ではありません。しかし、かぼちゃの馬車の場合、1年くらい前から不動産業界ではその割高な価格と無理な賃貸価格設定を問題視する声が出ていました。信頼できる不動産の専門家に相談すれば、最悪の事態は防止できた可能性が高いと思います。

また仮想通貨の取引所は、通貨の保管場所を複数の場所に分散し、ネット上には必要以上の資産を保管しないというリスク管理の原則を守っていれば、被害に遭遇したとしてもその金額を最小化することができたはずです。

資産運用の世界では、自己責任がこれからますます問われるようになります。それぞれの分野の専門家とのネットワークを持ち、不審なことがあれば相談できる体制を作っておくこと。そして、常にアセットアロケーションの観点から、できる限り1つの場所に資産を集中させないようにし、分散を心がけるようにしましょう。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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日銀の異次元緩和金融政策の出口戦略が、話題になることが増えてきました。出口戦略とは、金融政策を正常化するためにどのような道筋を描いていくかというこれからの日銀の対応策です。

日銀は2％の物価上昇を実現するために様々な金融政策を講じています。その中で長期金利をゼロ％レベルに抑えるために行っているのが、国債の市場からの買い入れです。現在も毎年60兆円のペースで購入を続けており、既に発行している国債の4割以上を日銀が保有しているという状態になっています。

もし、政策目標である2％のインフレが本当に実現すれば、金融緩和政策を転換することになります。短期金利もマイナス金利から徐々に引き上げていく方向になっていくことでしょう。

そんな政策転換に市場が反応し、市場金利が上昇する事態になれば、日銀が保有している国債の価格が下落（金利上昇は価格の下落につながります）して、評価損が発生することになります。つまり、物価上昇率2％という政策目標が達成されると、日銀自体のバランスシートが劣化し経営状態が悪化するというジレンマがあるのです。

国債を保有したまま金利上昇が発生し、保有している国債の評価損が膨らめば、政府の資本注入などの援助が必要になり、政府が中央銀行に介入するきっかけを与えることになります。中央銀行は政府から独立して政策運営されるべきですから、このような事態は避けなければなりません。

日銀が市場での国債購入を進め、保有する国債のシェアが高まるにつれて、国債の流動性は低下しています。買い手は日銀だけになってきました。しかし購入額を急に減らしたり、売却するようなことになれば価格の暴落、金利急上昇の原因になりかねませんから簡単にはできません。

このように日銀の出口戦略は見えなくなってきています。個人投資家として、今から考えておくべき最悪のシナリオは、次のような事態です。

1．2％を超えるインフレ
2．国債暴落による長期金利の上昇
3．通貨に対する信認低下による円安

問題が顕在化する前に、淡々と対応策を進めることが大切だと思っています。

インフレに対応するには、預金よりも不動産や株式のようなインフレに強い資産を保有することです。預金を保有したままインフレになれば実質的な預金の価値は下落します。インフレに強い資産にシフトさせておくこと。そして可能であれば、借入をしておくことも有効だと言えます。借入をしてインフレになれば実質的な負担が減少していくことになるからです。

長期金利の上昇に対しては、期間の長い債券を保有しないことです。金利上昇によって期間が長ければ長いほど下落率は大きくなるからです。また借入を行う場合も、長期金利の連動する変動金利借入ではなく、短期金利に連動する変動金利借入や固定金利での借り入れをしておく方が安心といえるでしょう。

円安に対する対策としては外貨資産の保有しかありません。金融資産でも不動産でも外貨資産を一定比率保有すれば、その部分に関しては円安で資産を減らしてしまうリスクが無くなります。

外貨資産構築で気を付けるべきなのは為替手数料です。外貨預金のように購入時にドル円で1円取られる銀行もありますが、FXを使えば0.3銭程度で外貨投資をすることが可能です。また投資信託を使って外貨投資すれば、自分で為替取引をしなくてもファンド内で外貨調達をすることになりますからこちらの為替手数料もかなり低コストにできます。

日本の財政問題は国内の問題ですが、グローバルな資産運用に大きな影響を与えます。問題が顕在化する前に、先手を打っておくことが、慌てないために重要です。

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先月の大きなニュースは、イギリスの国民投票で欧州連合（EU）からの離脱が支持される結果になったことです。当初、残留の可能性が高いと楽観的に見ていたマーケットは、離脱ショックで急転。日経平均は前日比1300円安まで暴落し、ドル円も一時1米ドル＝100円を割り込む円高が進みました。

7月に入ってから、混乱は沈静化する兆しを見せていますが、今回の件はこれからの日本人の資産運用に大きな示唆を与えてくれたと思います。それは、金融資産を使った国内外の株式と債券を組み合わせた分散投資だけでは、もはや充分な分散効果が得られないという「金融資産の限界」です。

今後、世界経済の成長期待が弱まれば、株式市場にも悪影響があります。また、株式の変動率の高さから投資を敬遠する動きも出る可能性があります。世界的な金利の低下も続き、アメリカの利上げタイミングも不透明になってきました。現状の低金利下では、債券運用のリターンも期待できません。

つまり、金融資産に関しては、株式のリスクが高まり、債券のリターンが低下する。全体として、ハイリスク・ローリターンに向かっていくと言えるのです。

そんな金融市場から、資金がシフトしていくとすれば、その資金の受け皿になるのは、逃避「通貨」としての金（ゴールド）や、利回り資産としての不動産になると考えます。一言で言えば、金融資産から実物資産への資金移動です。

不確実性が更に高まる中でのこれからの資産運用のポイントは、自分の資産を様々なリスクにできるだけ分散させることです。金融資産だけでの資産運用で、グローバルな株価や為替の動きのようなマーケットリスクにすべての資産を連動させるのではなく、別のリスクを持つ資産にも資金を分散させていく。その筆頭にくるのが不動産ということになります。

不動産にも当然のことながら投資のリスクはあります。しかし、そのリスクは金融資産とはかなり異なるものになります。例えば、空室リスクや家賃の下落リスクといった不確実要因は、グローバル経済の動きではなく、立地（ロケーション）という極めてローカルな要因で決まってきます。

海外不動産を例に取ると、同じ都市にある物件であっても、どこに立地しているかによってその資産価値と空室のリスクは変わってきます。特に新興国の不動産に関しては、先進国に比べ相対的に価格が低いことから、できる限り都市の中心部に近い、立地の良い物件を選ぶべきだと考えます。優良な物件を押さえておけば、リーマンショックのような金融マーケットの混乱が発生したとしても安定した収益を得ることができるのです。

新興国では成長率の上昇と共に、大量のコンドミニアムの建設が進んでいる国があります。カンボジアのプノンペン、フィリピンのマニラ、タイのバンコク、ベトナムのホーチミンなどでは数年後に数千戸単位の新築物件がマーケットに供給され、一時的に需給バランスが崩れる可能性があります。

このような環境においては、立地に関して他の物件との十分な差別化がなされていることがポイントになります。供給が増えても、人気のあるエリアの人気物件であれば、借り手のニーズが集中しますから、市場全体の供給が増えても、空室リスクはそれほど高まらないと言えます。差別化された立地の不動産は、金融マーケットの変動に左右されにくい安定した投資対象と言えるのです。

金融資産だけの資産運用から、金融資産と実物資産を組み合わせた資産運用へ。国内でも、海外でも、これから不動産投資への個人投資家の関心が更に高まっていくと予想しています。

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海外の不動産購入を検討するにあたって、海外の不動産は現金で購入しなければいけないかといえば、そんなことはありません。日本の不動産投資と同じように、現金一括払いでの購入のほか、不動産投資ローンを活用して購入することもできます。では、海外の場合、不動産投資に使えるローンにはどのようなものがあるのでしょうか。

国や地域にもよりますが、大都市などの物件であれば、まずはHSBC（香港上海銀行）など日本にも進出している大手金融機関のローンを活用する方法が考えられます。また、その物件が存在する地域の金融機関でも資金を借りることは可能でしょう。

通常のローンのほか、中には売り主が買い主に融資を行うといったローンも存在します。この場合、返済は金利部分のみ行い、物件を売却するときに元本を返済する仕組みです。

こうしたローンがある中で、一般的には金融機関から資金を借りることで、海外不動産投資を始める方が多いことでしょう。ただし、日本とは異なり、海外では「ノンリコースローン」という仕組みを活用してローンを組むケースも多くなっています。

ノンリコースローンの仕組みとメリット・デメリット

日本における一般的な不動産投資ローンは「リコースローン」と呼ばれるものです。これは、債務者がローンの支払いができなくなった場合には、担保となる不動産の売却が行われます。この売却資金がローンの返済に充てられるわけですが、もし売却資金よりもローン残高の方が多い場合には、債務者は残ったローンの支払いを行わなければなりません。つまり、借金だけが残るといった事態が発生しうるのです。

その一方でノンリコースローンでは、借金だけが残るということはありません。仮に返済が困難となった場合には、リコースローンと同様に担保である不動産の売却資金が返済に充てられることになりますが、それ以上の返済は求められません。したがって、担保以上の責任を負わなくてもよいというメリットがあります。

こうしたメリットが投資家にあるということは、裏を返せば貸し出しを行う金融機関にとってはリスクが高まることになります。そのため、ノンリコースローンを利用する場合には、物件に対する評価をはじめ、融資の審査が厳しくなると想定されます。自己資金を多く入れなければならないといったこともあるでしょう。

また、一般的にノンリコースローンを利用する場合には、通常のローンに比べて金利が上乗せされることが多いでしょう。つまり、審査が厳しくなるおそれがあること、金利の負担が大きくなる可能性があること、この2点がノンリコースローンの主なデメリットといえます。

ノンリコースローンを組めない場合も

さて、このノンリコースローンですが、海外不動産投資であればどこでも利用できるというわけではありません。たとえば米国の場合、州によってはノンリコースローンを組むことができません。投資を検討している物件でノンリコースローンが利用できるかどうかは事前に確認が必要です。

また、投資用物件では融資審査が厳しくなることもあり、どの物件でもノンリコースローンを組めるというわけではありません。場合によっては担保価値評価があまり高くなされず、ノンリコースローンが組めないといったこともあるかもしれません。

さらに、ローン契約書の確認も行っておきましょう。米国のローン契約書には、融資がノンリコースローンであると記載されていない場合が多く、また、「物件の売却時には全額返済」と記載されている場合もあります。つまり、完全なノンリコースローンとなっていないケースがあるのです。

ノンリコースローンによる海外不動産投資を検討される際には、上記のような注意点があることを踏まえたうえで物件探しを行い、余裕を持って返済できることを前提とした資金計画を練ることが重要といえます。

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ここ数年、アベノミクスによって急速に進んだ円安が、今年に入ってから逆方向に動き始めています。2016年1月末に発表したマイナス金利政策は、金利差が拡大することによる円安という思惑とは逆の円高に作用しました。120円台半ばだったドル円レートは、110円を割れる円高水準まで急速に進みました。

4月下旬からは月末の日銀の追加緩和期待から円安がジワジワ進み、111円台後半まで進む展開となりました。ところが、4月28日に開催された日銀の政策決定会合では、追加政策が見送られました。マーケットの失望感から、再び円高が進み、4月末は1ドル＝106円台前半で終了しました。それに伴い、ユーロも対円で円高になり、日本の株式市場も急落しています。

黒田総裁になってから、市場の期待を上回る「サプライズ緩和」を続け円安株高によるデフレ脱却を進めてきました。今回も、金融政策決定会合の前から、黒田日銀総裁が「必要ならちゅうちょなく追加緩和する」と言い続けてきたことから、マーケットには追加緩和期待が大きく高まり、それが裏切られたことが変動を大きくしたのです。

今後も日銀は金融緩和を継続していくと思いますが、その効果に陰りが出てくる可能性もあります。また、量的緩和、質的緩和に加えて、マイナス金利という3つ目の方法を組み合わせていますが、一段のマイナス金利に対してはその効果に対する疑問もあり、金融界からの強い反発もあって、追加で政策決定をすんなりできるとは限りません。

さらに、ファンダメンタルズを見ても、円高要因が増えてきています。日本の経常収支が黒字基調に変化してきており、実需の世界では円の買い圧力が強まっています。また、輸出企業の想定レートも1ドル＝110円前後の会社が増えており、金融政策によって円安に振れても輸出の売り圧力が一段の円安を阻止する構造になってしまいました。

為替の将来予想をするのは簡単ではありません。しかも海外不動産投資を行っているような長期の投資家の場合、問題になるのは1年先の為替レートではなく、最低でも5年から10年後の数字です。現時点で5年後、10年後の為替相場を予想できる人はどこにもいないのです。

大切なことは、相場の予想よりも自分の資産を円高・円安によって影響されない構造に持っていくことです。円資産と外貨資産を50％ずつ保有する「ニュートラル」な通貨配分にすれば、円高・円安どちらに振れても資産の変動を抑えることができます。

そして円高になれば円資産の価値が相対的に上がりますから、外貨資産を積み増す。逆に円安になれば外貨資産の価値が相対的に上がるので、円資産を積み増す。このようなリバランスを定期的に行いながら、資産全体の外貨比率をコントロールすることで安定した資産形成を続けることができるのです。

長期で資産運用を実践している個人投資家は、短期的な相場変動に影響される必要はありません。マーケット参加者の不安心理による不安定な動きに関係なく、自分の運用方針に基づき淡々と資産運用を続けていくだけです。むしろ、円高は将来に向けて外貨建て資産を安く手に入れることができるチャンスなのです。

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まず最初に理解すべき3つのリスク

投資にリスクはつきものです。まず最初に理解すべきものとして「価格変動リスク」「信用リスク」「流動性リスク」の3つがあります。

価格変動リスク

投資の対象となる資産、例えば株や不動産などの価格が文字通り変動するリスクです。リスクが大きい・小さいというときは、この価格変動が大きいのか小さいのかを示すことになります。したがって、やや狭い意味でリスクを定義した場合には、リスクと価格変動リスクは同じ意味で用いられることもあります。

変動といっても、株価などの資産価格が上昇した場合は利益（リターン）となりますので、概して価格変動リスクとは価格が下がってしまうことを指します。また、リスクとリターンは表裏一体ともいわれています。すなわち、高いリターンを期待するのであれば、その分リスクも大きくなるということです。

信用リスク

債券や株式を発行している企業や国・自治体などが破綻してしまうリスクです。デフォルト（債務不履行）リスク、貸し倒れリスクなどとも呼ばれ、簡単に言えばお金を借りた人が貸した人に返すことができなくなるということです。

多くの国や企業の場合、信用リスクは格付という形で評価、公開されています。格付が高いほど信用リスクは低く、逆に低いほどリスクは高くなりますので、判断材料として利用しましょう。

流動性リスク

市場での取引が少ないため、投資した資産を売却しようとした時にすぐに売れなかったり、希望した価格で売れなかったりするリスクです。流動性が高いほどリスクは小さく、低いほどリスクは大きくなります。

流動性の低い資産としては不動産や絵画などがイメージされがちですが、株や債券でも市場に出回っている取引量が少ない銘柄は流動性リスクが高くなります。また、自然災害など突発的な異常事態が発生した場合にも流動性リスクが高まるといわれています。

海外への投資で注意すべき2つのリスク

海外に投資する場合には、上記3つの他に「為替変動リスク」や「カントリーリスク」も覚えておく必要があります。

為替変動リスク

為替レートの変動によって損失をこうむるリスクのことです。円高になると円での受取額が減り損失が発生しますが、円安なら利益がでますので「円高リスク」と言い換えることもできます。

価格変動リスクと同類ですが、こちらは外貨で取引される商品にのみ存在し、円建てで取引されている商品にはありません。ただし外貨で投資しても、そのまま円に換金することなく外貨で保有し続ける場合、為替変動リスクは発生しません。

カントリーリスク

海外に投資する場合、投資先の国の政治・経済・社会情勢の変化によって損失をこうむるリスクのことです。信用リスクと同じ類のものですが、日本以外の国が対象であり、国内へ投資している限り発生しないものです。もちろん、海外から日本へ投資する場合には、日本のカントリーリスクが意識されることになります。

一般に先進国に比べて新興国の方がカントリーリスクは高いとされますが、先進国においても予期せぬ事態が発生したり、経済状況が思わしくない場合にはこのリスクが高まります。

リスクヘッジは「分散」から始めよう

このように国内・海外を問わず投資にはさまざまなリスクが想定されますので、しっかりとリスクヘッジ（リスクコントロール）をすることが、思わぬ損失を回避し、目標を達成するために大切となります。

まず、「価格変動リスク」や「為替変動リスク」に対するヘッジとして最初に行いたいのは、「投資先を分散させること」です。投資の世界には「卵は一つのカゴに盛るな」という言葉があります。一つのカゴに盛ると、そのカゴを落としたら全部だめになってしまいますが、小さなカゴに小分けすれば、そのうち一つのカゴが落ちても他は安全だ、という意味です。

同じように、一つの国や銘柄に投資を集中せず分散させることで、どこかの国や企業で不測の事態が発生しても、その影響による損失を最小限に食い止めることができます。

投資先だけでなく時間も分散させると、よりリスクを抑えることができます。そのため一度に購入・売却するのではなく、少額に小分けしてタイミングを分散させることで、高値掴みや安値売りのリスクを低下させることができるでしょう。

海外投資を行う際は、投資先の国や企業が安全であるかどうかを確認した上で始めることをお勧めします。「流動性リスク」をコントロールしたいなら、そもそも流動性の低い商品に投資を集中しないことです。また、流動性の低い資産、すぐに換金することが難しい資産を売却する際には、スケジュールに余裕をもつことも大切となります。

ここまで述べてきたことは投資を始める前に検討する事項ですが、投資を始めた後もリバランスやロスカットの設定などでリスク管理を継続することになります。それぞれの資産の値動きはまったく同じにはなりませんので、投資を進めるうちに全体に占める割合が当初とは違ってくるはずです。

すべての投資がうまくいくとは限りませんが、大きな損失をできるだけ防ぎ次のチャンスを待つという心構えも忘れないようにしましょう。

※本コラムは、投資家・富裕層の資産運用・ライフスタイルに役立つ情報を配信している経済・金融メディアのZUU onlineより寄稿されたものです。

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国内不動産に比べ、高い賃貸利回りが期待できる新興国の不動産ですが、プレビルド物件が完成し、賃貸募集という局面になって、オーナーの中には空室リスクや利回りの低下に悩む人もいると思います。無理をして安い賃料で貸すくらいなら、当面は需給が改善するのをじっくり待ちたいという投資家もいるはずです。

このような中で、解決策の1つとして、海外物件をAirbnb（エア・ビー・アンド・ビー）で貸し出す日本人投資家が出てきています。

Airbnbとはアメリカで始まったシェアリングエコノミーの代表的サービスで、ホテルや旅館のように、住宅を宿泊施設として、1日単位で貸し出すものです。日本国内では旅館業法で違法とされていますが、国によっては問題なく運営できるところもあるようです。ただし、規制は変わる可能性があるので、常に現地の最新情報を把握することが重要です。

例えば、普通に賃貸して日本円で月額10万円で貸し出せる物件があったとします。この物件をAirbnbで運営したらどうなるでしょうか。実際の稼働率と価格設定によって、収益は変わってきますが、下記のシミュレーションのように、うまくいけばかなりのアップサイドが見込めます。

＜収入＞
宿泊料金は一泊1万円
80％稼働（月24日）と仮定して240,000円

＜支出＞
管理委託料　宿泊費の20％（48,000円）
光熱費・Wi-Fi、消耗品（トイレットペーパーなど）、清掃費用など　数万円程度

毎月の支出とは別に、初期費用として、ベッド、布団、タオル、シーツ、洗濯機、冷蔵庫、掃除機具などで約20万円かかります。このシミュレーション通りになれば、数ヶ月で初期投資を回収できて、その後の手取り家賃は月に15万円以上と利回りは通常賃貸の1.5倍以上に上がる可能性があります。

稼働率が上がったり、人気物件になって宿泊価格を上げることができれば、さらに収益性はアップします。逆に稼働率が想定より低くなれば、通常の賃貸よりも投資利回りが下がってしまうリスクもあります。

宿泊する側がAirbnbに感じるメリットは、ホテルより価格がリーズナブルで、地元の人のようなライフスタイルが体験できるところにあります。宿泊場所を見つけるのがわかりにくかったり、鍵の受渡といった面倒はあります。また、フロントサービスが無いなどのデメリットもありますが、それを上回るメリットがあれば、宿泊者から予約が入ってくるはずです。

運営側からみたAirbnbのメリットは、収益性のアップだけではありません。いつでもやめられることも魅力です。Airbnbは募集をやめて予約が無くなれば、いつでも撤退できます。もしうまくいなかなくて、途中でやめてしまったとしても、初期費用が無駄になってしまうだけです。

最近、海外の物件でもAirbnbを使った想定利回りを例示する場合が見られますが、上記例で説明したように、初期費用もかかりますし、空室リスクももちろんあります。しっかりとした運営業者がいないと、予約の確認や宿泊者とのやり取りができず、レビューの評価が落ちてしまって、稼働率が下がってしまう危険性もあります。

Airbnbによって実現するであろう高い利回りを最初から当てにするのではなく、通常の賃貸での物件の魅力を冷静に判断し、さらに高い利回りを狙うためのオプションとして、このようなサービスの活用を考えるのが良いでしょう。

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弊社物件購入後のサポートについて

フィリピン現地法人「Foreland Realty Network, Inc.」では、物件購入時のサポートだけでなく、物件完成後の引渡しから、空室・賃貸管理、バケーションレンタル（Airbnb運用代行）、売却サポートまで、物件購入後のアフターフォローサービスもワンストップで提供しております。詳細は下記リンク先をご確認ください。

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